龍崗區(qū)坂田街道天安崗頭城市更新單元規(guī)劃于2012年8月經(jīng)原深圳市規(guī)劃和國土資源委員會審批通過，之后分別于2012年12月、2015年4月和2015年5月進行了三次規(guī)劃修改，并于2018年11月對更新單元局部地塊進行了一次法定圖則調(diào)整。現(xiàn)因原已批規(guī)劃道路系統(tǒng)及分期方案實施難度大等原因，在不增加已批更新單元規(guī)劃經(jīng)營性指標，且保障公共利益優(yōu)先及項目可實施性的前提下，對更新單元的路網(wǎng)系統(tǒng)、用地劃分、分地塊指標及分期實施方案等非強制性內(nèi)容進行修改。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《深圳市城市更新辦法實施細則》以及《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃審批規(guī)定》等規(guī)定，現(xiàn)予以公開展示，內(nèi)容如下：

　　一、項目概況

　　項目位于坂田街道北部，西臨五和大道，北臨坂李大道（布瀾大道），南臨雪崗北路，東臨坂雪崗大道。

　　二、修改原則

　　在不增加已批更新單元規(guī)劃經(jīng)營性指標，且保障公共利益優(yōu)先及項目可實施性的前提下，對更新單元的路網(wǎng)系統(tǒng)、用地劃分、分地塊指標及分期實施方案等非強制性內(nèi)容進行修改。

　　三、修改內(nèi)容

　?。ㄒ唬╆P(guān)于銜接現(xiàn)行政策：本次更新單元規(guī)劃修改除確需按前版政策規(guī)范保留的部分內(nèi)容外，其余全部按照現(xiàn)行《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）及《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》等政策標準統(tǒng)一修改，包括：

　　1.將原已批規(guī)劃中一類工業(yè)用地M1（主要用途為研發(fā)用房）對應(yīng)修改為新型產(chǎn)業(yè)用地M0，將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房（工業(yè)與研發(fā)用房）修改為研發(fā)用房，將產(chǎn)業(yè)配套用房中的配套單身宿舍和小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施修改為宿舍和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，將原已批規(guī)劃中旅館業(yè)用地C4修改為商業(yè)用地C1。

　　2.將原已批規(guī)劃中停車位、綠化覆蓋率及建筑覆蓋率等指標修改為依據(jù)《深標》予以核定，綠地率修改為按照政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)用房修改為按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》予以核定。

　　3.取消原已批規(guī)劃中關(guān)于工業(yè)用地配套設(shè)施用地面積比例不超過7%的要求。

　　4.為提升片區(qū)文化設(shè)施服務(wù)水平，將原已批規(guī)劃商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑面積的5%修改為商業(yè)文化設(shè)施。

　　5.修改部分公共配套設(shè)施名稱及規(guī)模。

　?。ǘ╆P(guān)于道路交通：為保障次干道坂云路盡快貫通，結(jié)合項目實施難度，優(yōu)化次干道坂云路線位。在落實原已批規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化更新單元支路網(wǎng)系統(tǒng)，增加支路網(wǎng)密度，拓寬部分支路紅線寬度。

　　將天安路紅線寬度由15米拓寬至16米，結(jié)合用地布局微調(diào)道路線型。將原已批規(guī)劃中02-01與02-02地塊間建議性道路落實為市政支路，東側(cè)與天安路連通，紅線寬度為16米。由于坂云路線位調(diào)整后，原已批規(guī)劃中01-03與01-04地塊間建議性支路與坂云路過近，取消該段建議性支路。將智慧路紅線寬度由12米拓寬至16米，線位向北貫通至坂李大道輔路。將駿業(yè)路紅線寬度由12米拓寬至16米，道路中心線向北偏移8米。同時根據(jù)上述路網(wǎng)調(diào)整方案，優(yōu)化各地塊人行、車行出入口數(shù)量及位置。

　　由于坂李大道與沖之大道交叉口未預(yù)留下穿匝道等原因，導(dǎo)致原已批規(guī)劃地下公共車行通道實施難度較大，同時考慮到地下公共車行通道安全性較低、體驗感較差、管理難度較大，實施效益不顯著，結(jié)合交通專家評審會意見，取消原已批規(guī)劃地下公共車行通道。經(jīng)交通影響評價，通過增加路網(wǎng)密度，拓寬部分道路紅線寬度等改善措施，本次規(guī)劃修改取消原已批規(guī)劃地下公共車行通道對片區(qū)交通運行無顯著影響。

　?。ㄈ╆P(guān)于分期實施方案：在保障公共利益優(yōu)先及項目可實施性的前提下，結(jié)合項目實施難度及路網(wǎng)調(diào)整方案，修改更新單元分期實施方案，擴大原已批規(guī)劃三期拆除范圍，減少六期拆除范圍，三期拆除范圍用地面積由214067.4平方米增加為270212.7平方米，六期拆除范圍用地面積由104718.8平方米減少為48573.4平方米。修改后六期各分項功能平均規(guī)劃容積率及凈拆建比較原已批規(guī)劃均不減少。

　　（四）關(guān)于地塊劃分：結(jié)合本次規(guī)劃修改道路系統(tǒng)及分期實施方案優(yōu)化地塊劃分與功能布局，調(diào)整各分地塊面積及地塊編號，將原01-03、01-04、01-05地塊重新劃分為01-03、01-05、01-07地塊，將原02-01地塊劃分為02-01與02-11地塊，將原02-04公園綠地劃分為02-04與02-14地塊，將原02-09商業(yè)地塊與相鄰02-01地塊合并，功能混合設(shè)置，將原02-02教育設(shè)施用地劃分為02-02和02-12兩處教育設(shè)施用地。修改后更新單元開發(fā)建設(shè)用地面積減少18492平方米，公共利益用地增加18492平方米。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于分地塊指標：結(jié)合地塊劃分情況，對各分地塊指標進行如下修改：

　　01-01地塊規(guī)劃容積由229970平方米減少為196500平方米。其中，研發(fā)用房由155880平方米減少為130160平方米，宿舍由52800平方米減少為46240平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施由16190平方米（含物業(yè)管理用房465平方米）減少為15000平方米，容積率由5.4增加為7.2。

　　01-02地塊規(guī)劃容積由195820平方米增加為229290平方米。其中，研發(fā)用房由134070平方米增加為159790平方米，宿舍由30300平方米增加為44860平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施由28450平方米（含物業(yè)管理用房390平方米）減少為21640平方米，公共配套設(shè)施公共停車場1050平方米修改為公共停車位30個，容積率由7.5減少為6.2。

　　01-03地塊對應(yīng)原已批規(guī)劃01-03、01-04地塊（指標合并表達），規(guī)劃容積由272570平方米減少為224810平方米。其中，住宅由208000平方米（含保障性住房34930平方米）減少為156000平方米（含保障性住房34930平方米），商業(yè)由16370平方米（含物業(yè)管理用房530平方米）減少為16240平方米（含商業(yè)文化設(shè)施3070平方米），公共配套設(shè)施由3200平方米增加為7570平方米。

　　01-05地塊、01-07地塊（指標合并表達）對應(yīng)原已批規(guī)劃01-05地塊，規(guī)劃容積由120670平方米增加為195835平方米。其中，住宅由87000平方米增加為115905平方米，商業(yè)由30700平方米（含物業(yè)管理用房240平方米）增加為34930平方米（含商業(yè)文化設(shè)施2505平方米），酒店由0平方米增加為15000平方米，商務(wù)公寓由0平方米增加為30000平方米，公共配套設(shè)施由2970平方米減少為0平方米。

　　02-01地塊、02-11地塊（指標合并表達）對應(yīng)原已批規(guī)劃02-01地塊、02-09地塊（指標合并表達），規(guī)劃容積由380530平方米減少為338720平方米。其中，住宅由300000萬平方米增加為310920平方米，商業(yè)由22650平方米（含物業(yè)管理用房735平方米）減少為16950平方米，商務(wù)公寓由50000平方米減少為0平方米，公共配套設(shè)施由7880平方米增加為10850平方米。

　　02-03地塊規(guī)劃容積由94960平方米增加為114500平方米。其中，住宅由49960平方米增加為71000平方米，酒店由15000平方米減少為0平方米，商業(yè)由30000平方米（含物業(yè)管理用房190平方米）減少為22500平方米（含商業(yè)文化設(shè)施1125平方米），商務(wù)公寓由0平方米增加為20000平方米，公共配套設(shè)施由0平方米增加為1000平方米，規(guī)劃容積率由6.5增加為6.9。

　　02-05地塊規(guī)劃容積由63490平方米增加為63725平方米。其中，住宅由55040平方米減少為46175平方米，商業(yè)由8450平方米（含物業(yè)管理用房120平方米）增加為17550平方米，規(guī)劃容積率由5.8增加為6.0。

　　03-05地塊規(guī)劃用地面積由37088平方米增加為37140平方米，宿舍由52220平方米減少為44220平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施由25500平方米（含物業(yè)管理用房520平方米）增加為33500平方米（含地下8000平方米），規(guī)劃容積不變。

　　依據(jù)《深標》關(guān)于土地混合使用的相關(guān)規(guī)定，將01-05、01-07地塊由R2調(diào)整為R2+C1。銜接現(xiàn)行《深標》用地功能分類，將01-03、02-03地塊由已批R2+C4調(diào)整為R2+C1。

　?。╆P(guān)于公共配套設(shè)施：為提升片區(qū)公配服務(wù)水平，本次規(guī)劃修改擴大部分原已批規(guī)劃公共配套設(shè)施規(guī)模，優(yōu)化公共配套設(shè)施布局，同時修改部分公共配套設(shè)施名稱。

　　將01-02、03-05地塊公共停車場1050平方米修改為公共停車位30個。將原已批規(guī)劃01-05地塊社區(qū)居委會、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)文化室、社區(qū)警務(wù)室、郵政所、通信綜合機房調(diào)整至01-03地塊內(nèi)，將社區(qū)居委會修改為社區(qū)管理用房，規(guī)模由100平方米增加為300平方米，將社區(qū)服務(wù)站修改為便民服務(wù)站（社區(qū)服務(wù)中心），規(guī)模由200平方米增加為400平方米，將社區(qū)文化室修改為文化活動室，將通信綜合機房修改為通信機房，將社區(qū)警務(wù)室由20平方米增加為50平方米。在01-03地塊內(nèi)新增一處小型垃圾轉(zhuǎn)運站150平方米，將原已批規(guī)劃02-09地塊內(nèi)公共廁所由60平方米擴大至120平方米，并調(diào)整至01-03地塊與小型垃圾轉(zhuǎn)運站組合設(shè)置，將原已批規(guī)劃01-04地塊中的12班幼兒園調(diào)整至01-03地塊，規(guī)模增加為18班，建筑面積4800平方米，占地面積5400平方米。將原已批規(guī)劃02-09地塊圖書館調(diào)整至02-01地塊內(nèi)。將原已批規(guī)劃01-05與02-01地塊兩處400平方米社康服務(wù)中心合并為一處，設(shè)置于02-01地塊，規(guī)模增加為2000平方米，將02-01地塊社區(qū)居委會修改為社區(qū)管理用房，規(guī)模由100平方米增加為300平方米，將社區(qū)服務(wù)站修改為便民服務(wù)站（社區(qū)服務(wù)中心），規(guī)模由200平方米增加為400平方米，將社區(qū)文化室修改為文化活動室，將社區(qū)警務(wù)室由20平方米增加為50平方米，在02-01地塊內(nèi)新增1處1500平方米社區(qū)老年人日間照料中心。將原已批規(guī)劃01-05與02-01地塊中兩處500平方米社區(qū)肉菜市場合并為一處1000平方米，設(shè)置于02-03地塊，將社區(qū)肉菜市場修改為社區(qū)菜市場，將原02-01地塊12班幼兒園調(diào)整至02-11地塊。02-06地塊落實已批法定圖則局部調(diào)整方案，新增公共停車位400個。

　　經(jīng)上述調(diào)整，更新單元公共配套設(shè)施總面積新增5370平方米，均在三期范圍內(nèi)落實。

　　（七）關(guān)于城市設(shè)計控制要求：

　　1.建筑限高：因增加公共利益用地，各地塊容積率普遍被動提高，在延續(xù)原已批規(guī)劃更新單元城市設(shè)計空間結(jié)構(gòu)的前提下，調(diào)整部分地塊建筑限高。

　　將原已批規(guī)劃01-01地塊建筑限高由150米增加為220米，01-02地塊建筑限高由200米增加為220米，01-03、01-07、02-01、02-11地塊限高由已批150米增加為180米，01-05、02-03限高由已批150增加為170米，02-05地塊限高由已批150米修改為165米，03-05地塊限高由250米減少為210米，更新單元下階段設(shè)計中建筑高度還應(yīng)滿足樟坑徑機場航空限高相關(guān)要求。

　　2.慢行系統(tǒng)：

　　地上二層及以上部分：綜合考慮立體慢行建設(shè)需要，本次規(guī)劃修改細化二層及以上慢行系統(tǒng)控制要求具體如下：

　　鼓勵產(chǎn)業(yè)地塊和含大型商業(yè)的商住地塊間以互聯(lián)互通，開放共享為導(dǎo)向，通過連廊、蓋板或平臺的形式打造立體化、復(fù)合化的公共架空連廊體系，公共架空連廊應(yīng)按規(guī)定開設(shè)露天開口，并充分考慮底層的采光、通風(fēng)、消防等要求，其邊界、寬度、凈高等設(shè)計條件可在下階段設(shè)計中研究確定。公共架空連廊應(yīng)由實施主體建設(shè)后產(chǎn)權(quán)無償移交政府，可結(jié)合各地塊建設(shè)時序分段建設(shè)，需保證24小時無條件對公眾開放。

　　允許01-01地塊與01-03地塊、01-02地塊與01-07地塊、01-03地塊與01-05地塊、01-03地塊與02-11地塊、01-05地塊與01-07地塊、01-05地塊與02-03地塊、02-01地塊和02-11地塊、02-03地塊和02-05地塊、02-05地塊和02-08地塊、02-01地塊與02-07地塊間設(shè)置跨越市政道路或公園綠地的公共架空連廊，01-02、01-03、01-07、02-10與03-05地塊應(yīng)設(shè)置連接跨街天橋的公共架空連廊，無建設(shè)條件的應(yīng)預(yù)留接口。

　　地下部分：03-05地塊地下一層應(yīng)設(shè)置連接軌道站點與03-02、03-04地塊的公共人行通道。01-01、01-02、01-03地塊地下慢行流線后續(xù)應(yīng)做好與遠期軌道站點的銜接。

　　（八）關(guān)于地下空間開發(fā)利用：

　　允許02-01、02-11地塊地下室，02-03、02-05地塊地下室與地塊間市政道路下方的地下空間進行整體開發(fā)。允許01-01與01-02地塊、01-01與01-03地塊、01-02與01-07地塊、01-03與01-07地塊、01-05與01-07地塊、01-03與02-11地塊、01-05與02-03地塊、02-05與02-08地塊、03-01與03-04地塊、03-03與03-05地塊、03-04與03-05地塊間設(shè)置穿越市政道路的地下非公共車行通道。各地塊地下空間整體開發(fā)及地下通道的設(shè)置應(yīng)滿足市政道路及管線建設(shè)管理的相關(guān)要求，范圍及位置可在下階段設(shè)計中微調(diào)。

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　　更新單元下階段應(yīng)做好與地鐵10號線及其他遠期規(guī)劃軌道線路及站點的銜接工作。

　　四、公示地點

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)場展示

　　1.深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

　　地址：深圳市龍崗區(qū)騰飛路天安數(shù)碼城6號大廈

　　2.深圳市龍崗區(qū)坂田街道辦事處

　　地址：深圳市龍崗區(qū)坂田街道環(huán)城南路5號

　　3.項目現(xiàn)場

　　地址：深圳市龍崗區(qū)坂田街道崗頭社區(qū)富麗路風(fēng)門坳村委大樓

　?。ǘ┚W(wǎng)上展示

　　龍崗政府在線(龍崗區(qū)城市更新和土地整備局)網(wǎng)站

　　網(wǎng)址：http://www.sick-sales.cn/bmzz/csgxj/

　?。ㄈ┢矫婷襟w展示

　　深圳商報

　　五、公示時間

　　為期7個自然日，自2021年9月10日起至2021年9月16日止。

　　六、意見反饋

　　1.公示期間，對該規(guī)劃修改草案有任何意見或建議需書面反饋，請直接投至龍崗區(qū)行政服務(wù)大廳龍崗區(qū)城市更新和土地整備局窗口(地址：龍崗區(qū)龍崗中心城龍翔大道8033-1號)，截止日期為2021年9月16日(如郵寄，以郵戳日期為準);

　　2.個人反饋的，需附個人地址、身份證復(fù)印件、聯(lián)系方式；

　　3.多人共同反饋的，需附每個反饋人的身份證復(fù)印件、地址和委托代理人的身份證復(fù)印件、地址、聯(lián)系方式；

　　4.單位反饋的，需附單位法人、委托代理人的身份證復(fù)印件、地址、聯(lián)系方式。

　　七、聯(lián)系方式

　　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

　　地址：深圳市龍崗區(qū)騰飛路天安數(shù)碼城6號大廈

　　聯(lián)系人：范工

　　電話：0755-28948059　　傳真：0755-28948910

　　八、版本聲明

　　本次公示的更新單元規(guī)劃修改僅為草案，最終成果以政府批件為準。熱忱歡迎廣大市民和社會各界人士踴躍參與，并提出意見或建議。特此公示。

　　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

2021年9月10日