導(dǎo)語：深圳城市更新博覽會(huì)今日舉辦，36年改革開放的歷史見證了深圳的化繭成蝶，“城市更新”用科學(xué)和智慧不斷改造著深圳。目前，深圳城市更新已經(jīng)建立起了行之有效的運(yùn)行模式，實(shí)現(xiàn)了從個(gè)別項(xiàng)目到規(guī)模推動(dòng)、從探索試點(diǎn)到規(guī)范高效。

　　8月23日至25日，由深圳市土地房產(chǎn)交易中心主辦的第43屆中國(guó)（深圳）國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨第11屆中國(guó)（深圳）城市土地展、中國(guó)深圳城市更新博覽會(huì)在深圳會(huì)展中心1號(hào)館舉行。

　　據(jù)了解，自2013年起，房博會(huì)改變以往單純服務(wù)房地產(chǎn)終端市場(chǎng)的消費(fèi)型展會(huì)性質(zhì)，開始轉(zhuǎn)型為促進(jìn)業(yè)界發(fā)展、行業(yè)交流的專業(yè)性展會(huì)。旨在搭建一個(gè)覆蓋土地資源、城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投融資等領(lǐng)域，全產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)商務(wù)合作及信息交流一體化平臺(tái)。

　　本屆房博會(huì)上，上海、天津等城市將組團(tuán)參展，鹽城、珠海等城市還將舉辦城市和土地推介會(huì)。

　　作為首屆由政府主辦的城市更新專題展，深圳市城市更新局、深圳10個(gè)區(qū)的城市更新職能部門將在展會(huì)上集體亮相，集中展示城市更新政策、成果、規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目等。

　　除了幾大主題展外，本屆房博會(huì)還特設(shè)了首屆中國(guó)（深圳）古村與新鄉(xiāng)村主題展、國(guó)際景觀產(chǎn)業(yè)展、設(shè)計(jì)推動(dòng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主題展等幾個(gè)子展，并將舉行多場(chǎng)論壇。

　　城市更新：新一輪城市建設(shè)和發(fā)展的有力抓手

　　什么是城市更新？走進(jìn)本屆城市更新博覽會(huì)，很多人都會(huì)提出這樣的問題。根據(jù)市規(guī)劃國(guó)土委的解釋，城市更新是指：符合規(guī)定的主體根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序?qū)Ψ蠗l件的特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。

　　深圳是全國(guó)最早提出城市更新概念的城市。2009年，在廣東省提出大力推動(dòng)“三舊”改造的背景下，深圳市政府出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，實(shí)現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越，城市更新隨之全面啟動(dòng)。幾年來，隨著深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新系列政策法規(guī)，城市更新的政策體系不斷完善，城市更新的步伐得以不斷加快，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

　　今天，第43屆中國(guó)（深圳）國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨第11屆中國(guó)（深圳）城市土地展（以下簡(jiǎn)稱“2016房博會(huì)”）將在會(huì)展中心1號(hào)館開幕，同期舉辦的還有2016中國(guó)深圳城市更新博覽會(huì)。作為首屆由政府組織舉辦的城市更新博覽會(huì)，深圳市城市更新局和10個(gè)區(qū)的城市更新職能部門將在本屆展會(huì)上集體亮相，宣講最新的城市更新政策。同時(shí)，參觀者還可以通過本屆城市更新博覽會(huì)，全面系統(tǒng)地了解深圳城市更新的政策、發(fā)展歷程、成果、規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目，深刻理解城市更新對(duì)深圳城市未來發(fā)展的作用。

　　30多年的時(shí)間，深圳在不到2000平方公里的土地上創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展的奇跡，但也比其他城市更早遇到土地資源緊約束的問題。多年高強(qiáng)度的土地開發(fā)和利用，讓深圳可供建設(shè)的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。

　　面對(duì)這個(gè)難題，深圳在存量土地上大做文章，探索出一條土地資源節(jié)約、集約利用的有效路徑，城市更新作為存量土地二次開發(fā)的重要手段，已經(jīng)成為深圳市新一輪城市建設(shè)和發(fā)展的重要抓手。

　　“三駕馬車”拉動(dòng)城市更新駛?cè)肟燔嚨?/span>

　　縱觀世界各國(guó)（地區(qū)）的城市更新大致都經(jīng)歷了三個(gè)階段：“清除貧民窟”、“改善居住環(huán)境”和“社區(qū)綜合復(fù)興”。

　　深圳在推動(dòng)城市更新過程中，走出一條“多措并舉，因地制宜地推動(dòng)改造”的路徑。在政策保障和市場(chǎng)化運(yùn)作基礎(chǔ)上，深圳城市更新通過綜合整治、功能改變和拆除重建“三駕馬車”的拉動(dòng)，適應(yīng)不同的舊改需求，量身打造改革方案，效果明顯。

　　據(jù)市城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在很多人的印象里，城市更新就是拆除重建，事實(shí)上，深圳在城市更新的制度設(shè)計(jì)中，更提倡以綜合整治和功能改變?yōu)橹鞯母脑旆绞?，鼓?lì)按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，盡量避免大拆大建。此舉的目的一是注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約資源、低碳環(huán)保，二是可以減少審批環(huán)節(jié)，提高更新的效率，加快更新的節(jié)奏。

　　深圳在此方面進(jìn)行了積極的探索。比如，2014年以來，以舊工業(yè)區(qū)為主要對(duì)象，出臺(tái)允許加建擴(kuò)建、功能改變和土地延期等激勵(lì)政策，試點(diǎn)開展以綜合整治為主的復(fù)合式城市更新。對(duì)拆除重建類項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，劃定了一些現(xiàn)狀保留和整治維護(hù)區(qū)域，有效保護(hù)了一批歷史建筑、傳統(tǒng)世居和工業(yè)遺存。

　　最典型的例子有：大芬油畫村、觀瀾版畫村、華僑城創(chuàng)意街、蛇口碼頭舊倉(cāng)庫等，這些舊的城中村、工業(yè)舊廠房借助復(fù)合式城市更新，有的成了民宿客棧集中的特色小鎮(zhèn)，有的成了創(chuàng)意園、珠寶街，還有的成了國(guó)際性“深港城市/建筑雙城雙年展”的展場(chǎng)，充分體現(xiàn)了城市建設(shè)的個(gè)性化和人性化。

　　2016年以來，城市更新審批再度提速。截至2016年6月30日，全市已累計(jì)列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目551項(xiàng)（用地面積4505公頃），審批通過規(guī)劃項(xiàng)目327項(xiàng)（用地面積約2612公頃）、已實(shí)施（含建成）項(xiàng)目154項(xiàng)（用地面積約1180公頃）、目前在建項(xiàng)目101項(xiàng)（用地面積約763公頃），當(dāng)前實(shí)施率26%，位居全省前列。

　　堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作激發(fā)城市更新活力

　　目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實(shí)現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。其動(dòng)力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試。在實(shí)踐中，深圳始終堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制是城市更新的一大特點(diǎn)。

　　從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動(dòng)。隨后，深圳接連出臺(tái)多部規(guī)章制度，形成了一套相對(duì)完善成熟的城市更新政策體系，對(duì)促進(jìn)和規(guī)范深圳市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。

　　除了不斷完善政策體系，保障城市更新的運(yùn)轉(zhuǎn)外，深圳在城市更新過程中，采取了有別于其他城市改造的做法，即一直堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、讓市場(chǎng)來運(yùn)作的方式”，取得了良好效果。

　　“政府引導(dǎo)”就是著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導(dǎo)和服務(wù)作用，簡(jiǎn)政放權(quán)。市級(jí)層面主要負(fù)責(zé)政策制定、計(jì)劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級(jí)層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

　　“市場(chǎng)運(yùn)作”就是充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的決定性作用。一方面，放松行政管制，通過鼓勵(lì)原權(quán)利人自行實(shí)施、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施或者聯(lián)合實(shí)施城市更新的方式。另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會(huì)資金參與城市更新。同時(shí)，注重尊重和保障原業(yè)主、原村民等原權(quán)利人的合法權(quán)益及改造意愿。在項(xiàng)目申報(bào)階段，要求三分之二的原權(quán)利人同意進(jìn)行改造；在項(xiàng)目實(shí)施階段，要求所有權(quán)利人與開發(fā)企業(yè)達(dá)成一致后方可實(shí)施，原村集體、業(yè)主委員會(huì)等基層自治組織發(fā)揮了重要的作用，也促進(jìn)了我市基層民主自治機(jī)制的完善。

　　優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　近年來，借助國(guó)家和廣東省賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的機(jī)遇，深圳大膽改革創(chuàng)新，通過土地二次開發(fā)和存量挖潛，提高土地資源的利用效率，走出了一條土地資源節(jié)約集約利用的新路。目前，全市已有62個(gè)產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1409萬平方米的產(chǎn)業(yè)及配套用房。城市更新帶來城市面貌的改變，已經(jīng)成為每位市民都能深切感受到的事情。

　　位于坂田街道崗頭社區(qū)的天安崗頭城市更新項(xiàng)目，改造前現(xiàn)狀以舊工業(yè)區(qū)和城中村為主，其中工業(yè)用地約37萬平方米，原建筑面積約52萬平方米，容積率較低，主要從事五金、塑膠等勞動(dòng)密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，隨著制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷，該處工業(yè)廠房已處于低效利用甚至閑置狀態(tài)。2013年1月，天安崗頭城市更新單元取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)，完成一期用地出讓，是全市推進(jìn)最快的城市更新項(xiàng)目之一。目前，項(xiàng)目一期55萬平方米的建筑面積中已經(jīng)完成了53萬平方米，包括連成一片的云平臺(tái)和7棟研發(fā)大樓，預(yù)計(jì)一期將在2014年底建成投入使用。整個(gè)項(xiàng)目建成后，園區(qū)將引入3000家科技企業(yè)，8萬名創(chuàng)新人才，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值2000億元。

　　從龍崗崗頭片區(qū)到蔡屋圍鬧市的深圳第一高樓京基100，從崗廈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到大沖舊改項(xiàng)目、蛇口網(wǎng)谷……一路走來，城市更新帶來的變化隨處可見，這些被津津樂道的地標(biāo)建筑和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功案例，過去都是城村混雜、布局凌亂、環(huán)境惡劣的城中村和舊工業(yè)區(qū)。

　　目前，深圳正在加快城市更新步伐，“十三五”時(shí)期，深圳城市更新工作將堅(jiān)持改革創(chuàng)新，以“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”為統(tǒng)領(lǐng)，以提高城市發(fā)展質(zhì)量和提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力為主要目標(biāo)，主動(dòng)適應(yīng)引領(lǐng)發(fā)展新常態(tài)，通過堅(jiān)持綜合整治、功能改變和拆除重建等多種模式并舉，探索歷史文化區(qū)保護(hù)活化，逐步實(shí)現(xiàn)城市功能優(yōu)化、空間潛力增加、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、基礎(chǔ)支撐改善與社會(huì)形態(tài)轉(zhuǎn)型；實(shí)現(xiàn)城市更新的高質(zhì)量、有秩序、可持續(xù)發(fā)展，助推經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)不斷增創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、邁上新臺(tái)階。

　　市規(guī)劃國(guó)土委透露，接下來，我市將持續(xù)進(jìn)行政策創(chuàng)新與制度優(yōu)化，盡快出臺(tái)新一版《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》及“十三五”城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，大力推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批流程，聯(lián)合各區(qū)推動(dòng)全市城市更新工作再創(chuàng)佳績(jī)。